Wer sich auf Wohnungssuche befindet, stellt häufig fest, dass sich die Träume vom perfekten Zuhause nicht immer verwirklichen lassen. Oft sorgen vergleichsweise hohe Mietpreise dafür, dass die Suche nach einer kleineren Alternative in einer günstigeren und Wohngegend relevant wird.
Ein Wort, das in diesem Zusammenhang besonders häufig fällt, ist „Mietpreisbremse“. Aber worum handelt es sich hierbei eigentlich genau? Und welche Faktoren bestimmen, welche Miethöhe für welches Objekt gerechtfertigt ist?
Die folgenden Abschnitte richten sich sowohl an Mieter als auch an Vermieter, die Interesse daran haben, auf möglichst unkomplizierte Weise herauszufinden, welcher Preis individuell als fair angesehen werden kann.
Zusatztipp: Im Zweifel einen Mietpreisrechner nutzen
Die ideale Miethöhe ist von mehreren Faktoren abhängig. Hier gilt es unter anderem nicht nur, die Lage des betreffenden Objekts, sondern selbstverständlich auch dessen Größe und Ausstattung zu berücksichtigen.
Wer mit Hinblick auf den veranschlagten Mietpreis auf der sicheren Seite sein möchte, sollte im Zweifel einen Mietpreisrechner nutzen. Hier reicht es aus, alle relevanten Daten einzutragen, um am Ende einen Wert zu erhalten, der aufzeigt, wie realistisch die eigenen Vorstellungen sind. Mithilfe dieser Tools ist es möglich, sich als Vermieter vor zu niedrigen Einnahmen zu schützen und als Mieter einer zu hohen monatlichen Zahllast vorzubeugen.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Viele Menschen sind der Meinung, die Mietpreisbremse würde sich auf alle Häuser und Wohnungen innerhalb Deutschlands beziehen. Hierbei handelt es sich jedoch um ein Vorurteil. Denn: Jedes Bundesland entscheidet selbst, in welchen Städten besagte Mietpreisbremse zum Einsatz kommen darf.
Gleichzeitig gibt es auch Bundesländer, wie zum Spiel Schleswig-Holstein oder das Saarland, die zum aktuellen Zeitpunkt noch komplett auf eine entsprechende Regelung verzichten.
Was verbirgt sich hinter der Mietpreisbremse?
Wie die Bezeichnung bereits vermuten lässt, soll die Mietpreisbremse dafür sorgen, dass die Mieten in den entsprechenden Städten eine bestimmte Grenze nicht überschreiten. Konkret bedeutet dies, dass diejenigen, die eine Wohnung vermieten möchten, bei einem Mieterwechsel maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Hierbei handelt es sich nicht um eine Empfehlung, sondern um eine zwingende Vorgabe.
Wer einen Mietvertrag unterzeichnet, in dem die Mietpreisbremse nicht berücksichtigt wird, obwohl sich das betreffende Objekt in einer Stadt befindet, in der die betreffenden Vorgaben gelten, ist es möglich, das Dokument zu beanstanden.
Damit genau das möglich ist, empfehlen Experten jedem Mieter, seinen Mietvertrag genau durchlesen und den Vermieter in spe bei eventuellen Überschreitungen der Mietpreisbremse direkt anzusprechen.
Vermieter sollten in diesem Zusammenhang jedoch auch definitiv ihre Rechte kennen. Denn: Es gibt durchaus Fälle, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt. Diese Ausnahmen werden in den folgenden Abschnitten zusammengefasst.
Ausnahme Nr. 1: Der sogenannte „Bestandsschutz“
Der Bestandsschutz wird meist vor allem in besonders beliebten Wohngegenden relevant. Hat der Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt, die die Mietpreisbremse überschritten hat, kann der Vermieter dieselbe Summe (jedoch nicht mehr) auch im neuen Mietvertrag verlangen. Wichtig ist es in diesem Zusammenhang, den neuen Mieter im Vorfeld (und vor der Unterzeichnung des Vertrages) zu informieren. Ansonsten gilt die Mietpreisbremse zumindest für zwei Jahre.
Ausnahme Nr. 2: Das Gebäude beziehungsweise die Wohnung wurde umfassend modernisiert
Wer das betreffende Wohnobjekt als Vermieter wirklich umfassend (!) modernisiert hat, ist ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden. „Umfassend“ bedeutet, dass die Modernisierungskosten circa ein Drittel so hoch sein müssen, wie eine vergleichbare Neubauwohnung, weil zum Beispiel eine eigene Sauna und ähnliches zur Verfügung stehen.
Diese Regelung bezieht sich ausschließlich auf die erste Vermietung nach der Modernisierung.
Ausnahme Nr. 3: Es handelt sich um einen Neubau
Im Zusammenhang mit Neubauten sind Vermieter ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Auch hier muss die Information darüber, warum die Bremse nicht gilt, schriftlich erfolgen.
Ausnahme Nr. 4: Die Wohnung ist möbliert
Zahlreiche Vermieter sind in der Vergangenheit aus unterschiedlichen Gründen dazu übergegangen, ihre Wohnungen bereits komplett oder teilweise vermietet zu übergeben. Hieraus resultiert häufig auch eine höhere Miete, die die Grenzen der Mietpreisbremse deutlich überschreitet. Aber ist dies auch erlaubt? Fest steht: Die Mietpreisbremse bezieht sich sowohl auf leere als auch auf möblierte Wohnungen. Vermietern ist es jedoch erlaubt, einen sogenannten „Möblierungszuschlag“ festzulegen.
Aufgrund der Tatsache, dass die Angaben zur Grundmiete hier zwangsläufig etwas schwammiger werden, hat sich in den letzten Monaten auch die Gesetzgebung eingehend mit diesem Thema auseinandergesetzt. Die Forderung ist klar: In Zukunft sollen Vermieter dazu angehalten sein, hier für maximale Transparenz zu sorgen. Somit soll jeder Mieter genau wissen, wieviel er für die leere Wohnung und wieviel er für die Möbel zahlt.
Ausnahme Nr. 5: Wohnungen, die lediglich über einen kurzen Zeitraum angemietet werden
Nicht jeder mietet eine Wohnung an, um hier zum Beispiel seinen Lebensabend verbringen zu können. Vor allem im Zusammenhang mit Auslandssemestern und ähnlichem geht es vielen Menschen häufig nur darum, wenige Monate in einer bestimmten Stadt zu verbringen. Eine Wohnung, die lediglich vorübergehend vermietet wird, ist ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden.
Eine Frage, die hierbei eine besonders wichtige Rolle spielt, ist: „Was bedeutet ‚kurzer Zeitraum‘?“. Zahlreiche Menschen, die für mehr Mieterschutz im Alltag plädieren, setzen sich dafür ein, dass alles, was über einen Zeitraum von sechs Monaten hinausgeht, nicht mehr als Kurzzeitvermietung gilt. Aktuell gibt es jedoch leider noch keine gesetzliche Vorgabe. Somit befürchten einige, dass die Kurzzeitmiete als eine Art Schlupfloch genutzt wird, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Wie legt man als Vermieter die Miethöhe fest?
Ein Vermieter, der die Miethöhe für ein bestimmtes Objekt festlegen möchte, sollte sich selbstverständlich nicht nur an der Mietpreisbremse orientieren und blind den Wert nehmen, der maximal erlaubt ist. Stattdessen ist es heutzutage wichtiger denn je, sich mit den individuellen Details der jeweiligen Immobilie auseinanderzusetzen.
Wichtige Kriterien, die in diesem Zusammenhang eine besonders große Rolle spielen, sind unter anderem der bauliche Zustand, die Ausstattung und die Lage des Objekts. Letztere bestimmt letztendlich auch, wie groß das Interesse der Menschen ist, in der jeweiligen Wohnung wohnen. Oder anders: Das Motto „Das Angebot bestimmt die Nachfrage … und selbstverständlich auch den Preis!“ gilt auch im Bereich Immobilien.
Wer sich als Vermieter zunächst einen allgemeinen Eindruck darüber verschaffen möchte, auf welche Miethöhe er sich berufen sollte, kann gut beraten sein, sich mit den Informationen auseinanderzusetzen, die der örtliche Mietspiegel bietet. Hierbei handelt es sich um eine Zusammenfassung von Daten, die auf der Basis individueller Befragungen erhoben wurden.
Gleichzeitig gilt es jedoch, zu berücksichtigen, dass manche Umfragen schon mehrere Jahre alt und dementsprechend nicht mehr ganz aktuell sind. Bei den weiter oben erwähnten Mietpreisrechnern handelt es sich in der Regel um eine Quelle, die den Status Quo etwas besser widerspiegelt.
Schlussendlich ist es wichtig, im Hinterkopf zu behalten, dass ein hohes Maß an Wohnqualität nicht ausschließlich von der Miete abhängig ist. Wer sich dementsprechend dazu entschlossen hat, umzuziehen, sollte sich (falls möglich) unbedingt viel Zeit nehmen, um seine Optionen eingehend miteinander zu vergleichen. Auch eine Teilnahme an einschlägigen Treffen von Menschen, die im betreffenden Wohnviertel leben, kann dabei helfen, die (eventuell) zukünftige Nachbarschaft noch etwas besser kennenzulernen.
